Um empresário que detém metade das quotas de uma distribuidora e dois imóveis alugados decide morar no Paraguai com a esposa, continuar sócio da empresa, que seguirá sob a gestão do outro sócio, e viver em parte dos aluguéis recebidos no Brasil.
Brasileiro pode morar no Paraguai? O Acordo sobre Residência para Nacionais dos Estados Partes do Mercosul (Decreto 6.975/2009) prevê uma via de residência mediante o cumprimento de requisitos, e as questões sobre o patrimônio que fica no Brasil costumam aparecer depois, quando um inquilino pede para renegociar o contrato, o banco propõe um aditivo ao financiamento garantido por aval ou surge uma proposta de compra para um dos imóveis.
O problema pode ser organizado em três perguntas: quem administrará esse patrimônio, quais responsabilidades ligadas ao nome do empresário precisam ser revistas e como preservar a renda e o poder de decisão sobre os bens, todas dependentes de providências tomadas antes da mudança.
Mudar para o Paraguai e organizar o patrimônio são decisões que precisam caminhar juntas
A mudança envolve três etapas decisórias. A residência fiscal define como a renda será tributada no Brasil: com a saída permanente formalizada, a pessoa passa a ser não residente na data da saída (artigo 3º, II, IN SRF 208/2002), e os rendimentos obtidos aqui são tributados, em regra, na fonte, enquanto, sem a formalização, continua residente nos primeiros doze meses de ausência. A titularidade indica em nome de quem ficam os imóveis e as quotas, e a gestão, quem assina, recebe e decide no dia a dia.
Essas etapas se influenciam, vez que a data da saída altera o tratamento de uma venda e precisa ser considerada na transferência de bens para uma holding. Como o Paraguai não tem tratado para evitar a dupla tributação em vigor com o Brasil, a retenção brasileira não sofre redução convencional, e o tratamento local dos rendimentos vindos daqui precisa ser examinado com profissional habilitado naquela jurisdição.
O que revisar nos imóveis que continuarão no Brasil
Os aluguéis de imóveis situados no Brasil pagos a residente no exterior sofrem retenção de imposto de renda na fonte de 15%, ou de 25% quando o beneficiário reside em país com tributação favorecida (artigos 744 e 763, Decreto 9.580/2018, e artigo 8º, Lei 9.779/1999). A legislação atribui ao procurador a responsabilidade pela retenção (artigo 781, I, Decreto 9.580/2018), e a orientação da Receita Federal também lhe atribui o recolhimento e as informações na EFD-Reinf, o que exige organizar essa rotina com a administradora e a contabilidade antes dos primeiros pagamentos após a mudança e atualizar, nos contratos, o endereço para notificações e a conta de recebimento.
O locador que se ausenta do Brasil sem informar ao inquilino que deixou procurador com poderes para receber citação na localidade do imóvel será citado na pessoa do administrador encarregado de receber os aluguéis (artigo 242, § 2º, CPC), razão para escolher quem ocupará esse papel e fixar, no contrato com a imobiliária, os limites para renovar locações e autorizar obras.
Na venda, o ganho de capital do não residente segue alíquotas de 15% a 22,5%, sem as isenções próprias dos residentes, com retenção e recolhimento pelo adquirente residente no Brasil ou, quando o adquirente também residir no exterior, por seu procurador (artigo 26, Lei 10.833/2003), de modo que a venda já planejada deve ter sua data decidida em relação à data da saída, com matrícula atualizada e custo de aquisição documentado. Os efeitos da saída sobre cada tipo de renda estão detalhados no guia Saída Fiscal na Prática.
Quem poderá decidir por você enquanto estiver fora
A procuração em termos gerais confere apenas poderes de administração ordinária, e vender, hipotecar ou fazer acordos dependem de poderes especiais e expressos (artigo 661, § 1º, CC); como a outorga segue a forma exigida para o ato (artigo 657, CC), a venda por escritura pública exige procuração pública. Quem já está no Paraguai pode outorgá-la em consulado brasileiro (artigo 18, Lindb) ou perante notário local, com a apostila da Convenção da Haia (Decreto 8.660/2016), com as demais formalidades aplicáveis, como a tradução.
Costuma funcionar melhor separar as procurações por finalidade, com instrumentos próprios para os imóveis, a Receita Federal, os bancos, que muitas vezes exigem modelo próprio, e a sociedade, escrevendo no próprio instrumento os limites que precisam valer perante terceiros, como o valor mínimo de venda. Para o empresário casado, a autorização do cônjuge é exigível conforme o ato, o regime de bens e a disciplina da garantia (artigo 1.647, I e III, CC), e a autorização necessária deve ser formalizada; no aval, o STJ distingue os títulos de crédito típicos, regidos por legislação especial, para os quais dispensa a outorga conjugal, daqueles submetidos às regras gerais do Código Civil.
O procurador deve prestar contas da sua gerência (artigo 668, CC), e a revogação comunicada apenas a ele não pode ser oposta aos terceiros de boa-fé que com ele contrataram (artigo 686, CC), o que exige avisar também inquilinos, imobiliária e bancos.
Quais vínculos entre o patrimônio pessoal e a empresa merecem revisão
As garantias pessoais prestadas em favor da empresa, como o aval em cédulas de crédito bancário e a fiança na locação do ponto comercial, não se extinguem, por si só, com a mudança de residência, de modo que a revisão deve identificar as obrigações cobertas, as cláusulas de prorrogação, que o STJ admite na fiança (Súmula 656), e as alterações que dependem de nova anuência, vez que o fiador na locação não responde por aditamento ao qual não anuiu (Súmula 214), além das possibilidades de substituição, limitação ou exoneração da garantia.
Os valores que o sócio emprestou à empresa passam a ter credor no exterior, o que repercute na retenção sobre os juros e pode exigir informação no SCE-Crédito do Banco Central, conforme os critérios aplicáveis, e o imóvel do sócio usado pela empresa precisa de locação ou comodato documentado, com o aluguel seguindo a regra de retenção pelo procurador. Se também administra a sociedade, pode continuar no cargo, desde que mantenha representante no Brasil com poderes para receber citações e intimações em ações judiciais ou processos administrativos, por período que alcance, no mínimo, três anos após o término da gestão, conforme as normas do DREI, exigência distinta da representação do sócio residente no exterior; os efeitos sobre o regime tributário e os lucros estão no artigo sobre a empresa que continua no Brasil depois da saída fiscal do sócio.
Uma holding faz sentido antes da mudança?
A comparação entre a holding patrimonial e os bens na pessoa física depende da análise de alguns critérios. No controle, a holding permite que um administrador no Brasil atue segundo o contrato social, enquanto a procuração é revogável e se extingue, em regra, quando a família mais precisaria dela. Nos custos, entram o registro, a contabilidade e o ITBI na integralização, possível incidência sujeita à análise da imunidade, reconhecida pelo STF no Tema 1.348, julgado em outubro de 2026, independentemente da atividade preponderante, observados os limites desse julgamento e do Tema 796, como detalhado no artigo sobre o imóvel no capital social.
Na renda, os aluguéis da pessoa física sofrem retenção de 15%, enquanto na holding incidem os tributos da pessoa jurídica sobre o resultado e a retenção de 10% sobre os lucros distribuídos ao sócio no exterior, como regra geral, ressalvadas as exceções e as disposições transitórias (artigo 10, § 4º, Lei 9.249/1995); a partir de 2027, avaliada a faixa de valor e demais regras, a locação entra no campo do IBS e da CBS, com redução de 70% das alíquotas (artigo 261, LC 214/2025), e a holding se sujeita a esses tributos independentemente do número de imóveis, enquanto, na pessoa física, o enquadramento depende dos critérios legais de receita e quantidade de imóveis (artigo 251, LC 214/2025), com hipóteses de incidência também no próprio ano e limite atualizado monetariamente, de modo que o número de imóveis, isoladamente, não afasta a análise. Como as bases são diferentes, a comparação com a holding precisa considerar o calendário de transição, os custos de manutenção e a renda líquida disponível ao sócio, e não a soma de percentuais. Na sucessão, a doação de quotas com reserva de usufruto organiza a transmissão, com ITCMD sobre as quotas avaliadas segundo o artigo 154 da LC 227/2026 e a legislação estadual, e o tratamento paraguaio de dividendos e aluguéis também pode alterar o resultado.
O momento também pesa, vez que a integralização exige definir o valor de transferência, comprovar o custo de aquisição e verificar eventual ganho de capital, considerando a condição fiscal do titular na data da operação, e, depois da saída, a holding passa a ter sócio no exterior, com procurador e regras de capital estrangeiro. A resposta decorre da combinação desses fatores em cada patrimônio.
Como preparar a continuidade do patrimônio para a família
A família que fica no Brasil precisa saber onde estão matrículas, contratos, procurações, contas e certificados digitais, quem procurar na contabilidade e na imobiliária e como serão custeadas as despesas de quem depende dos aluguéis.
A procuração cessa, em regra, pela morte ou pela interdição do outorgante (artigo 682, II, CC), e a curatela exige processo judicial, situação discutida no artigo sobre incapacidade de sócio, razão pela qual administradores substitutos e regras para a incapacidade previstos no contrato social tendem a ser mais estáveis que a procuração isolada.
Na sucessão, a lei do domicílio do falecido rege, em princípio, a herança (artigo 10, Lindb), enquanto o inventário dos bens situados no Brasil compete exclusivamente à Justiça brasileira (artigo 23, II, CPC), competência que não define, isoladamente, as regras materiais aplicáveis, de modo que o planejamento deve coordenar a lei aplicável, a localização dos bens e os instrumentos admitidos nos dois países, entre eles o testamento, que pode ser lavrado em consulado. O ITCMD dos imóveis cabe ao Estado onde estão, e o dos bens móveis, como quotas, ao Estado de domicílio do herdeiro quando o falecido residia no exterior (artigos 158 e 159, LC 227/2026), e a cobrança efetiva depende da legislação estadual e das anterioridades aplicáveis.
Por onde começar antes de definir a mudança
O ponto de partida é um mapa dos ativos, das obrigações, como locações, garantias e mútuos, do responsável por cada item e das providências, com prazo. As decisões patrimoniais seguem suas dependências: primeiro a data da saída, considerando vendas, doações e lucros previstos; depois a titularidade, ainda enquanto residente; em seguida a empresa e as garantias; por último, procurações e contratos. As obrigações da saída fiscal correm em paralelo, com marcos próprios que não dependem dessa reorganização, vez que a comunicação de saída definitiva pode ser enviada da data da saída até o último dia de fevereiro do ano seguinte (artigo 11-A, IN SRF 208/2002), a declaração segue o prazo do imposto de renda e as retenções valem desde o primeiro pagamento após a mudança.
No caso do empresário que abriu este texto, com dois imóveis alugados e metade das quotas da distribuidora, o mapa responde às três perguntas iniciais: quem administra, ao definir o procurador que receberá os aluguéis e reterá o imposto e seus poderes para renovar locações ou vender; quais responsabilidades revisar, ao identificar as garantias prestadas à distribuidora e a representação exigida na sociedade; e como preservar a renda e o poder de decisão, ao definir o tratamento da participação de 50% e de seus lucros e verificar se a holding justifica transferir os imóveis antes da mudança. O guia Saída Fiscal na Prática reúne, como leitura complementar, as regras brasileiras que acompanham cada uma dessas decisões.
Este conteúdo tem caráter informativo. Não constitui parecer jurídico, não substitui consulta jurídica nem a análise individualizada do caso concreto.
Perguntas frequentes
Quem vai morar no Paraguai continua pagando imposto no Brasil sobre os aluguéis? Sim. Depois da saída definitiva, os aluguéis de imóveis no Brasil pagos a residente no exterior sofrem retenção de imposto de renda na fonte de 15%, ou de 25% para residente em país com tributação favorecida (artigos 744 e 763 do Decreto 9.580/2018), sem redução por tratado, vez que o Paraguai não consta da relação de acordos para evitar a dupla tributação da renda firmados pelo Brasil.
Quem recolhe o imposto do aluguel de quem mora no exterior? Nos aluguéis de imóveis pertencentes a residentes no exterior, a legislação atribui ao procurador no Brasil a responsabilidade pela retenção do imposto (artigo 781, I, do Decreto 9.580/2018), e a orientação da Receita Federal também lhe atribui o recolhimento e as informações correspondentes na EFD-Reinf.
Como vender um imóvel no Brasil morando no Paraguai? A venda pode ser realizada por representante com poderes especiais e expressos para alienar (artigo 661, § 1º, do Código Civil), em procuração pública quando a venda exigir escritura, outorgada em consulado brasileiro ou perante notário local com apostila e demais formalidades, e com autorização do cônjuge quando exigível. O ganho de capital segue alíquotas de 15% a 22,5%, sem as isenções de residente, com retenção e recolhimento pelo adquirente residente no Brasil ou, quando o adquirente também residir no exterior, por seu procurador (artigo 26 da Lei 10.833/2003).
Posso continuar sócio e administrador da empresa morando no Paraguai? Sim. Como sócio, precisa manter procurador no Brasil para os atos societários e cadastrais; como administrador, precisa manter representante no país com poderes para receber citações e intimações em ações judiciais e processos administrativos, por período que alcance, no mínimo, três anos após o término da gestão. A mudança, porém, impede a empresa de permanecer no Simples Nacional enquanto ele integrar o quadro societário.
Vale abrir uma holding antes de mudar para o Paraguai? Depende do patrimônio. A comparação considera o controle sobre os bens, os custos de constituição e manutenção, a renda líquida disponível em cada estrutura, considerando o imposto sobre o aluguel da pessoa física, os tributos da holding, a retenção que, em regra, incide sobre os lucros enviados ao exterior e o IBS e a CBS a partir de 2027, além da sucessão, do tratamento no país de destino e do momento da integralização.
O que acontece com a procuração se quem a outorgou morrer ou for interditado? Em regra, a procuração cessa (artigo 682, II, do Código Civil), razão pela qual regras de administração e de substituição previstas em contrato social ou em outros instrumentos tendem a dar mais estabilidade à gestão do patrimônio da família.