O empresário que pretende transferir um imóvel para uma sociedade, seja para organizar a locação de um bem que já gera renda, seja para concentrar a administração de um patrimônio familiar, costuma receber duas respostas opostas sobre o ITBI: a de que a operação é imune ao imposto e a de que a prefeitura vai cobrá-lo porque a empresa terá como atividade alugar ou vender imóveis. As duas respostas tinham algum apoio, já que a Constituição traz uma ressalva ligada à atividade imobiliária, muitos municípios a aplicavam à integralização de capital e parte dos tribunais estaduais confirmava essa cobrança.
Em 19 de outubro de 2026, o Supremo Tribunal Federal concluiu o julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral e resolveu esse ponto específico em favor dos contribuintes. A decisão traz segurança a quem pretende constituir uma sociedade para administrar ou alugar imóveis, embora não dispense a análise do valor atribuído ao bem, da documentação da transferência e do procedimento do município, aspectos que o julgamento não alterou e que continuam definindo se a operação será concluída sem custo inesperado.
O que significa integralizar um imóvel no capital social
Ao subscrever quotas, o sócio assume a obrigação de entregar à sociedade dinheiro ou bens em valor correspondente à sua participação, e o Código Civil admite que o capital seja formado por qualquer espécie de bem suscetível de avaliação em dinheiro (artigo 997, III, CC, aplicável às sociedades limitadas por remissão do artigo 1.054, CC). Integralizar é cumprir essa obrigação, de modo que, quando o bem entregue é um imóvel, o imóvel é destinado ao patrimônio da sociedade em contrapartida à participação do sócio, sem pagamento de preço como na compra e venda, mas a aquisição da propriedade imobiliária depende do registro do título na matrícula.
Nisso a operação se distingue da compra e venda: o sócio converte o imóvel em participação societária, e o valor atribuído ao bem passa a integrar o capital da empresa. O título para a transferência pode decorrer do próprio instrumento societário, uma vez que a certidão do ato de constituição ou de alteração arquivado na Junta Comercial é o documento hábil para registrar o imóvel em nome da sociedade, conforme o artigo 64 da Lei 8.934/1994, e todos os sócios respondem solidariamente pela exata estimação do bem até cinco anos depois do registro da sociedade (artigo 1.055, § 1º, CC).
Qual era a controvérsia e o que o STF decidiu no Tema 1.348
O artigo 156, § 2º, I, da Constituição afasta o ITBI em duas situações: na transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital e na transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. O mesmo dispositivo excepciona os casos em que a atividade preponderante do adquirente seja a compra e venda desses bens, a locação de imóveis ou o arrendamento mercantil, e a redação deixou aberta a pergunta sobre o alcance dessa exceção, se limitada às operações de reorganização ou extensiva também à integralização de capital.
Muitos municípios adotavam a segunda leitura, apoiados na disciplina dos artigos 36 e 37 do Código Tributário Nacional, que definem a preponderância a partir da proporção da receita operacional da empresa em determinados períodos antes e depois da aquisição. Na prática, a sociedade constituída para alugar o imóvel recebido do sócio perdia a imunidade justamente por causa da atividade para a qual tinha sido criada, e a cobrança podia vir no momento da transferência ou anos depois, quando a receita de locação se confirmava.
No julgamento do RE 1.495.108, o STF decidiu, por maioria, que a imunidade na integralização de capital é incondicionada e, por isso, indiferente à atividade preponderantemente imobiliária da sociedade, de modo que a exceção constitucional alcança somente as operações de fusão, incorporação, cisão e extinção. A decisão também ressalva a prática de artificialidade, simulação ou fraude, de modo que a imunidade não protege uma estrutura meramente aparente criada para encobrir operação tributável.
Tomando como exemplo uma sócia que transfere uma sala comercial alugada a terceiros para uma sociedade limitada criada para administrar essa locação, a atividade da empresa deixou de ser, por si só, fundamento para cobrar o ITBI sobre o valor integralizado. Essa definição elimina a principal fonte de divergência entre municípios e a necessidade de projetar a receita dos anos seguintes para saber se o imposto seria exigido.
O que o julgamento não resolveu: o valor destinado ao capital
A imunidade, entretanto, não cobre todo o valor do imóvel em qualquer circunstância. No Tema 796 (RE 796.376), julgado em 2020, o STF fixou que a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado, e a decisão do Tema 1.348 remete a essa limitação. Se a sala do exemplo recebe valor atribuído de R$ 900 mil, mas apenas R$ 300 mil são destinados ao capital e o restante é lançado em reserva de capital, a imunidade protege a parcela que forma o capital, e o município pode exigir o imposto sobre o excedente.
O excedente destinado a reserva de capital não deve ser confundido, sem análise, com a diferença entre o valor atribuído à integralização e uma avaliação de mercado feita pelo município. Essa segunda situação envolve discussão sobre o alcance do precedente, a base de cálculo e o procedimento de avaliação, de modo que a decisão sobre o valor do imóvel exige confrontar a documentação da operação, a legislação municipal e o entendimento judicial aplicável, sem presumir imunidade ou tributação integral da diferença.
A escolha desse valor também tem reflexo no imposto de renda. O artigo 23 da Lei 9.249/1995 permite que a pessoa física transfira o imóvel pelo valor constante da sua declaração de bens ou pelo valor de mercado: no segundo caso, a diferença em relação ao custo de aquisição é tributada como ganho de capital no momento da transferência; no primeiro, esse ganho não é apurado agora, mas o imóvel entra na sociedade por valor menor, o que influencia o resultado tributável de uma venda futura feita pela empresa. Trata-se de uma decisão que precisa ser tomada com os números do caso, considerando o que se pretende fazer com o imóvel nos anos seguintes.
O que conferir antes de transferir o imóvel para a sociedade
O primeiro documento a conferir é a matrícula atualizada, para confirmar que o imóvel está em nome de quem vai integralizá-lo e se há hipoteca, penhora, indisponibilidade ou alienação fiduciária registrada, vez que o imóvel financiado com garantia fiduciária permanece em propriedade do credor até a quitação e não pode ser transferido sem a participação dele. Construções e ampliações não averbadas também exigem exame, pois podem gerar exigências registrais, custos de regularização e divergências entre a realidade do imóvel e sua descrição documental.
Também é preciso verificar o regime de bens do sócio casado, já que a transferência de imóvel exige a autorização do cônjuge, salvo no regime da separação de bens (artigo 1.647, I, CC), e a situação de imóveis mantidos em condomínio com outras pessoas, distinguindo a transferência do imóvel inteiro, que envolve todos os titulares, da integralização apenas da fração ideal pertencente ao sócio, sujeita às regras aplicáveis ao condomínio e ao título.
O instrumento societário deve descrever o imóvel com os dados da matrícula, indicar o valor atribuído, a parcela destinada ao capital e as quotas correspondentes, além de registrar o critério de avaliação adotado, documento que sustenta a responsabilidade dos sócios pela estimação do bem e ajuda a demonstrar ao município a regularidade da operação. Antes do registro, devem ser verificadas as exigências municipais e registrais de demonstração da imunidade, que podem envolver requerimento administrativo e documentação específica. O julgamento não elimina essa conferência, mas eventual exigência indevida ou recusa pode ser discutida pela via adequada, inclusive judicialmente, sem tratar a decisão administrativa como única forma possível de viabilizar o registro.
A ressalva sobre simulação e fraude merece atenção nessa fase. Operações em que a integralização é seguida, em curto intervalo, da venda do imóvel a terceiro ou da saída do sócio que o entregou, ou em que a sociedade não tem atividade nem organização compatíveis com o objetivo declarado, tendem a ser examinadas pelo município com base nessa ressalva, e a melhor proteção é que a estrutura corresponda a um propósito real e esteja documentada desde o início.
Como analisar transferências já realizadas
Quem já fez a integralização ou está com a operação em andamento deve distinguir três situações. Nas operações ainda não concluídas, a tese pode ser apresentada no próprio requerimento de reconhecimento da imunidade, e eventual recusa fundada apenas na atividade imobiliária contraria o entendimento que os tribunais passam a aplicar; nas cobranças ainda em discussão, administrativa ou judicial, o julgamento deve ser levado ao processo, observando o estágio em que ele se encontra.
Para o imposto já recolhido, a restituição pode ser cogitada quando a cobrança se baseou na atividade preponderante, observado o prazo de cinco anos contado do pagamento (artigos 165, I, e 168, I, do Código Tributário Nacional). Antes de qualquer pedido, convém identificar quem recolheu o imposto e em nome de quem, separar a parcela relativa ao valor integralizado daquela eventualmente devida pelo excedente do Tema 796 e acompanhar a publicação do acórdão, inclusive para verificar se haverá embargos de declaração ou limitação temporal dos efeitos da decisão, sem presumir que o resultado do julgamento autorize a recuperação automática em qualquer operação.
Quais documentos reunir antes de integralizar ou pedir restituição
O Tema 1.348 resolveu uma controvérsia tributária relevante e deu previsibilidade a quem pretende reunir imóveis em uma sociedade voltada à locação ou à administração patrimonial, mas a segurança da transferência continua dependendo de como a operação é estruturada. Para quem está planejando a integralização, o ponto de partida é reunir a matrícula atualizada, a declaração de bens do sócio e a regra do município sobre o reconhecimento da imunidade, definindo o valor de integralização a partir desses dados; para quem já transferiu imóveis nos últimos cinco anos, vale levantar as guias de ITBI pagas e os fundamentos da cobrança antes de avaliar qualquer providência.
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Perguntas frequentes
A atividade imobiliária impede a imunidade do ITBI na integralização? Segundo a decisão do STF no Tema 1.348, concluído em 19 de outubro de 2026, a atividade preponderante de compra e venda ou locação não afasta, por si só, a imunidade na realização de capital. Permanecem a limitação relativa ao capital integralizado e a ressalva contra artificialidade, simulação ou fraude.
A imunidade vale para todo o valor do imóvel? Não. Pelo Tema 796, a imunidade alcança o valor destinado ao capital social, e o município pode cobrar o imposto sobre a parcela que exceder esse limite, como a lançada em reserva de capital.
Uma holding criada para alugar imóveis paga ITBI na integralização? Pela tese do Tema 1.348, a atividade de locação, isoladamente, deixou de autorizar a cobrança sobre o valor integralizado, mas a operação continua sujeita ao limite do capital, à documentação e ao procedimento do município.
Ainda é preciso verificar o procedimento da prefeitura? Sim. É necessário conferir como demonstrar a imunidade perante o município e o registro imobiliário, sem excluir a possibilidade de questionar exigências indevidas pela via administrativa ou judicial.
Por qual valor o sócio deve transferir o imóvel? O artigo 23 da Lei 9.249/1995 permite usar o valor da declaração de bens ou o de mercado; o segundo gera ganho de capital na transferência, e o primeiro reduz o custo registrado pela sociedade para uma venda futura, além de afetar a discussão sobre a base do ITBI no município.
Quem já pagou ITBI na integralização pode pedir restituição? A restituição pode ser cogitada quando a cobrança se baseou na atividade imobiliária, no prazo de cinco anos do pagamento, separando a parcela do excedente ao capital e acompanhando a publicação do acórdão e eventuais limites temporais da decisão.